Mitä on flippaus? Avaimet onnistuneeseen osta, remontoi ja myy – strategiaan.

Flippaaminen on yksi yleistynyt asuntosijoittamisen muoto. Flippauksessa usein ostetaan välttävässä kunnossa oleva asunto, joka remontin avulla pyritään myymään tuottoisasti ja nopeasti eteenpäin. Onnistunut flippaaminen vaatii usein laajaa ymmärrystä asuntomarkkinoista, sijoitustoiminnasta ja remonteista sekä hyvät verkostot. Kattavat taustatyöt ja oikean kohteen metsästys voivat olla aikaa vievää puuhaa, joten flippaaja tarvitsee aimo annoksen kärsivällisyyttä ja resursseja. Flippaus soveltuu kenties parhaiten henkilölle, jolta löytyy kokemusta ja taitoa remontoinnista omasta takaa, sillä ulkopuolisen tahon palkkaaminen syö aina myynnistä saatavaa katetta. Kaikkia mahdollisesti tarvittavia remontteja ei tosin saa lähteä toteuttamaan omin päin ilman asiaan kuuluvia lupia.

Kohteen löytäminen ja hankinta

Flippaamisessa onnistumisen kannalta tärkein vaihe on itse kohteen ostaminen, sillä se on hetki, jolloin voitto tehdään. On osattava ostaa asunto oikeaan hintaan, jotta kaikkien ennakoitujen kulujen jälkeen käteen jää vielä haluttu kate. Ostohinnan lisäksi on arvioitava muun muassa remonttiin menevät kustannukset, verot ja vastikkeet sekä huomioitava varalle tarpeeksi käteisvaroja, mikäli asunto ei mene heti kaupaksi. Vaikka asuntoa ei saisi heti myydyksi, on silti omistajan kontolla maksaa vastike, mahdolliset lainalyhennykset ja remonttikulut. Asuntoa ostaessa kannattaa siis myös huomioida, kuinka helposti kohteen voi myös saada vuokralle tai onko mahdollista itse muuttaa siihen hetkeksi. Laskelmia tehdessä ei kannata olla liian optimistinen, jotta odottamattomat kulut eivät täysin vesitä katetta ja varaa jää positiivisiin yllätyksiin.

Kun kiinnostava kohde tulee vastaan, on tärkeää tarkistaa taloyhtiön kunto ja talous. Mikäli taloyhtiön papereista selviää, että lähitulevaisuudessa on odotettavissa suuria remontteja, kuten linjasaneeraus tai julkisivuremontti, on syytä harkita kohdetta uudelleen. Remontit tuovat nimittäin jokaiselle osakkaalle kustannuksia, mikä pienentää flippauksesta saatavaa voittoa.

Asunnosta toivottu tuotto riippuu täysin flippaajasta – joillekin tavoiteltu summa saattaa olla muutamia tuhansia, kun taas joillekin kymmeniä tuhansia. Usein flippaajan ei ole tarkoitus muuttaa itse asuntoon asumaan, joten hänelle tulee maksettavaksi myyntivoitosta luovutusvoittovero, mikä on joko 30 % tai 34 %, riippuen saadusta voitosta.

Itselleen sopivan flipattavan asunnon löytäminen voi olla haastavaa. Hyvät verkostot ja suhteet esimerkiksi kiinteistönvälittäjiin ovat siinä korvaamaton apu, sillä useat kohteet saattavat liikkua niin sanotusti pöydän alta tulematta lainkaan julkisille markkinoille. Mikäli oma luottovälittäjä puuttuu ja asuntoa etsitään julkisesta myynnistä ja portaaleista, on varauduttava kovaan kilpailuun ja tehtävä nopeita liikkeitä. Jotta sopivan asunnon voi ostaa heti sen löydyttyä, kannattaa hakea pankilta lainalupaus valmiiksi etukäteen. Lainalupaus on yleensä voimassa useamman kuukauden.

’’Roofille tulee tietoon laajojen verkostojensa kautta eri kokoisia asuntosijoituskohteita valtakunnallisesti sekä osittain Euroopasta. Palveluihimme kuuluu kaikenkokoisten asuntosijoitussalkkujen myynti ja osto. Yhdestä asunnosta kerrostaloihin. Roofilla on ostotoimeksiantoja eri kokoisilta asuntosijoittajilta ja kauttamme on myyty miljoonilla sijoitussalkkuja eri puolilta Suomea.

Lisäksi ROOF tekee yhteistyötä erilaisten instituutioiden, säätiöiden, rakennusliikkeiden, eläkeyhtiöiden ja eri kokoisten asuntosijoittajien kanssa ja meille tulee vuosittain tietoon kohteita, jotka ovat ns. hiljaisessa myynnissä.’’

Kohteen sijainti

Tärkeä muistisääntö on, että asunnon kunto on muutettavissa, mutta sijainti ei. Mahdollisuus tehdä remontoinnilla myyntivoittoa riippuu siis pitkälti siitä, kuinka arvokkaalla alueella se sijaitsee. Alueen vahva kysyntä vaikuttaa myös positiivisesti myytävyyteen tai asunnon vuokralle saamiseen, joka pienentää riskiä. Arvoalueilta voi tosin olla hankala ostaa asuntoa kovinkaan paljoa alle markkinahinnan.

Asunnon sijainti vaikuttaa paljon siihen, millainen remontti sille kannattaa tehdä. Edullisemman asuinalueen kohteeseen usein riittää perussiisti remontti, kun taas hyvällä sijainnilla olevan arvoasunnon remontin tulisi olla huomattavasti tasokkaampi. Ostajat ovat nykyään erittäin hintatietoisia asuntokaupoilla, ja todella kallis remontti edullisen hintatason alueella tuskin maksaa takaisin rahojaan.

Millainen kohde

Taustatöitä tehdessä kannattaa tutustua tarkasti alueiden hintatasoihin, remonttiyrityksiin ja niiden hintoihin, taloyhtiöihin ja myytävien asuntojen kuntoon. Flippaajan kannattaa ehdottomasti pyrkiä ostamaan hyvän taloyhtiön huonoin asunto, ei koskaan toisinpäin. Asunnon koko ja pohjaratkaisu ovat tärkeitä kriteereitä asuntoa valitessa. Siihen, minkä kokoisen asunnon haluaa ostaa, vaikuttaa täysin se millaista strategiaa flippaaja seuraa ja paljonko remontointiin haluaa käyttää rahaa ja aikaa. Mitä suuremman asunnon ostaa, sitä enemmän sen remontointiin kuluu rahaa, mutta toisaalta myös mahdollisuus arvonnousuun kasvaa.

Kohdetta harkitessa kannattaa pohtia, voiko huonemäärän muutoksella mahdollisesti nostaa se myyntihintaa. Mikäli asunnon pohjaratkaisu sallii, voi <50 neliöisen yksiön muuttaminen kaksioksi tai <60 neliöisen kaksion muuttaminen kolmioksi nostaa sen arvoa. Verrattuna yksiöön, on kaksion ja kolmion ostajakunnassa enemmän liikkumavaraa, sillä ne voivat sopia yksin asuvan lisäksi myös pariskunnalle, pienelle lapsiperheelle tai kämppäkavereille. Pieni kaksio tai kolmio ovat siitä myös turvallisia vaihtoehtoja, että ne sopivat hyvin myös sijoitusasunnoiksi.

Yksiön remontointi on tyypillisesti liki saman hintaista kuin kaksion, sillä molemmista löytyy usein yksi kylpyhuone ja yksi keittiö, joiden remontointi on kaikkein hintavinta. Yksiön arvoa ei kuitenkaan ole mahdollista hyvällä remontillakaan nostaa niin paljoa kuin kaksion.

Miten remontoida

Remontointia puntaroidessa kannattaa harkita tarkkaan, kuinka isoon urakkaan lähtee ja kuinka varmaa on, että asunnon myynnissä saa remonttirahat takaisin. Parasta on, jos sen pystyy itse tekemään kokonaan tai edes osittain. Pienen pintaremontin, kuten kuluneiden seinien maalauksen tai tapetoinnin, voi helposti hoitaa itse ja se voi tehdä jo huomattavan parannuksen entiseen.

Kuten ylempänä mainittiin, asuntoihin, joissa on paljon neliöitä mutta suhteessa vähän huoneita, voidaan rakentaa lisähuoneita, mikäli se sopii pohjaratkaisuun. Huonemäärien ja tilan muokkauksella saatetaan saada hyvin nostettua hintaa, kuten esimerkiksi muuttamalla kaksio kolmioksi. Myös muilla tilanmuokkauksilla voi pyrkiä lisäämään asunnon houkuttelevuutta, kuten saunan tai vaatehuoneen lisäämisellä.

Siisti keittiö ja kylpyhuone myyvät asunnon ja niiden kuntoon tulisi ehdottomasti kiinnittää huomiota. Niiden uusimiset ovat kuitenkin kustannuksiltaan kaikkein kalleimmat, joten turhaan niitä ei kannata lähteä remontoimaan kokonaan. Mikäli keittiö on päällepäin nähnyt parhaat päivänsä, mutta muuten hyvässä kunnossa, kannattaa keskittyä esimerkiksi uusimaan vanhat kaappien ovet, tasot ja tarvittaessa kodinkoneet. Budjetin ollessa tiukka voi tasojen pinnat myös päällystää itsekiinnittyvällä tarrakalvolla. Kovin kallista remonttia ei kannata lähteä perusteetta tekemään, sillä riski on, että ostajan maku ei mene yksiin myyjän kanssa. Pienemmillä muutoksilla on yleensä varmempaa saada rahansa takaisin.

Lue kattavammin myytävän asunnon remontoinnista blogistamme.

Otsikkokuva: ©Anastasia Shuraeva

Lähteet:

Maksupäätehuolto. Asuntojen flippaajat! Lue tämä ensin. 18.2.2020. https://maksupaatehuolto.fi/asuntojen-flippaajat-lue-tama-ensin/

Maarit. Flippaus: Näin me se tehdään. Asuntoblogi. 26.5.2020. https://asuntoblogi.k2h-investandinterior.fi/flippaus-nain-me-se-tehdaan/

Väänänen, P. Flippaus – Osta, remontoi & myy- strategia asuntosijoittamisessa. Asuntosalkunrakentaja.fi. 4.2.2018. https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/flippaus/

Hänninen, H. Asuntojen flippaus – 9 kysymystä ja vastausta. Sijoitusovi.com. 30.8.2017. https://sijoitusovi.com/asuntojen-flippaus-9-kysymysta-ja-vastausta/

Asunnon flippaus. Asunnot.lehto.fi https://asunnot.lehto.fi/fi/asuntosijoittaminen/asunnon-ostaminen/flippaus/

Hyttinen, T. Miten asuntoflippaus toimii? Tokko.fi. 7.9.2020.https://www.tokko.fi/lukupaketit/miten-asuntoflippaus-toimii

Ariel. Flippaus eli, osta, remontoi, myy. Lessismore.fi 31.8.2020.https://www.lessismore.fi/flippaus-eli-osta-remontoi-myy/

Huusko, A-K. Asunnon ostaja, tiedätkö kuinka paljon rahaa menee remontoimiseen? OP-media.fi. 7.3.2018. https://op.media/asuminen/oma-koti/asunnon-ostaja-tiedatko-kuinka-paljon-rahaa-menee-remontoimiseen-39c747818c194b1185bd5dc4f1af08d4

Neuvonen, H. Asuntojen flippaus – näin onnistut ostamaan asunnon ja myymään sen voitolla eteenpäin. Sijoitusasunnot.com https://sijoitusasunnot.com/asuntojen-flippaus/

Teksti: Mikaela Laukamo, ROOF, copywriter.